こんにちは。
千葉県の魅力と不動産情報を発信する『ちばとちブログ』にご来店いただき有難うございます。
はじめての持家購入あなたならどうしますか？
「住宅展示場に行く」「不動産屋に行く」「ネットから探す」
色々あって全て間違いではないと思います。
が・・・。その前に、必ずやっておいた方が良い事があります！！
それは『流れ』を知るという事です。
流れを知って納得の出来るお家探しを実践して頂きたいと思います。
このページでは、お家探しのスケジュールがわかります。
※私の主観ですが、納得出来る内容なら実践してみて下さい‼️
ここでは、おおまかな流れをご紹介致します。
一応、始める前にコレ見て下さい⇩
⑴予算案の計画をしましょう。
お家買っちゃう！？・・・と家庭で決まったとしましょう。
大体の人は住宅展示場に行こう！！ってなると思いますが・・・
いきなり住宅展示場には行かない方が賢明です。
なぜなら支払いギリギリのローンを組まされるかもしれないからです。
ではどうするか？
まずは予算をたてます！
と言ってもわからないと思いますが、簡単です！！
- 世帯年収（12月にもらう源泉徴収票の左上）の
5倍の借入が一般的に安全な借入金額といわれてます。
例：５００万円なら2500万円までの借入に収める
※会社員の場合
月々の支払い金額は
住宅保証機構株式会社HPにてシュミレーションしてみて下さい。
https://loan.mamoris.jp/ - 細かく資金計画をたてたい方は
- 『有料』のFP相談に依頼する
※無料FP相談はハウスメーカーや保険屋さんに契約を進ませる為の「ツール」です。
信じすぎるのはやめましょう！
最初は、こんな感じの『ザックリ』で良いので低めの予算から考えてみて下さい。
多分、予算が低くて買える物に制約が出てくると思います。
※注意！！この予算案はあくまで、一般的に安全とされる予算の組み方です。
『自然素材のお家がほしい！！』『注文住宅で自分だけの家が造りたい』
お家づくりについての『夢』がある人にとって予算はハードルの一つです。
ここから予算アップするかしないかは、自分が頑張る覚悟を持つかどうかです。
銀行はローンを最後まで払ってほしいので、払えないローンを組ませることは基本的にはありません。そこは安心してください。
ただ銀行はあくまで、年収や勤め先で計算していくので、家庭内の支払いや貯蓄率などは考えないので、知らずにきついローンを組んでしまう事があります。
という訳で、もしこの『予算案』内で自分の要望を満たす物があるなら将来も間違いなく安心な計画と言えるはずです。
⑵何に・どこに住みたいかをイメージしましょう。
次は『何に住みたいか！！』をイメージしていきましょう。
これが最初になりがちですが、まずは予算を考えた次にしましょう。
- 一戸建て
注文住宅＝高いけど仕様のグレードが良い
※総合展示場などにあるメーカー
建売住宅＝新築の中では安いけど仕様は低い
中古住宅＝安いですが古いことで不安なことが多くあります。 - マンション
新築マンション＝高いが、その時代の人気エリアに多い
中古マンション＝人気エリアは値段が落ちない、安いものは人気がないエリアの場合もある
どこに住みたいか！！もイメージしていきましょう！！
- 都心＝高い・狭い
- 地方＝安い・広い
- 駅近＝高い・狭い
- 田舎＝安い・広い
- 他にも学校・病院・商業施設などが近いとか
最初は⑴で考えた予算だと結構、絞られてるはずです。
建売までしか買えないとか・・・。
でも、それではつまらない場合も多々あると思います。
次には自分の要望で『何が一番必要か』を考えましょう。
こだわりの間取りや仕様があるなら注文住宅
特に間取りにこだわりなければ建売でも十分です。
駅近ならマンションとか
安さ重視なら古くても気にならない中古とか・・・。
を予算案内を基準に考えましょう。
⑶ネット情報を見ましょう。
ネット情報スーモやアットホームです。
などです。誰でも聞いたことはありますよね。
※気になる情報はお気にいりに入れておきましょう！
あとSNSやブログも重要です。実際に買った方の意見がいっぱいです。
とてもわかりやすいと思います。
⑷業者に相談しましょう。
ここまでは個人で考えた方が良いと思いますが、ここからは業者=プロの意見も入れないと次に進んでいきません。
業者といっても色々あります。大きく分けて、この３つ。
- マッチングサービスに行く（スーモカウンターなど）
- 不動産屋に行く
- 住宅展示場に行く
※ほとんどの方はココから初めてしまいます。
自分自身の要望を考えないまま行ってしまうと行った業者の言いなりになってしまうパターンも多くあります、⑴～⑶を終えてから行きましょう。
⑸ヒアリングをしてもらいましょう。
さあ！ココからは第三者を交え本格的に動いていきましょう！！
⑴～⑶をやっておくと、きちんとした要望が伝え易く
営業さんにイメージを伝えやすいと思います。
⑹案内・プランニングをしてもらいましょう。
最初は特に業者さんと一緒に案内してもらい、物件の良し悪し周辺の情報などを一緒に教えてもらいましょう。
注文住宅の場合は土地探しのみではありません。
並行してプランニングを建築会社に依頼しましょう。
土地は決定してなくてもOKですが、なんとなく好きな土地で
仮プランを作ってもらいましょう。
※営業さんとのコミュニケーションは非常に大事です！！
⑺銀行の事前審査をしましょう。
おおよその予算は⑴でおこなってますが、実際に借りれるかを、このタイミングでしていないと大詰めになった時にローンが組めない場合はとても悲しく恥ずかしい思いをします。
計画を進めるうえで事前審査が一番重要なんです。
⑻申込みをしましょう。
欲しい物件がほぼ８０％位、心の中で決まったタイミングです。
申込みから契約までは１～２週間あります。
この期間中も夜道を歩いたり周辺の事を確認しましょう。
いろんなことに気づくと思います。
出来れば申込み書いた時に100％納得した方が良いのでしょうが、人気のある物件だと正直その時間がない場合があります。
※一般的に、このタイミングで⑺の事前審査を確認されます
業者さんによっては承認がおりてないと申込みの受付さえしてくれない所もあります。
なんども言いますが⑺の事前審査は本当に重要なんです。
⑼契約をしましょう。
契約には売主さん、仲介業者も同席します。
なにをするかは以下の４項目です。
- 契約内容の確認
- 重要事項説明をしてもらう
- 手付金の授受
※一般的に金額は５％以上です。用意できない場合は相談 - 記名押印・手付領収書をもらう
時間は約2時間。上の4項目を終えたら契約成立です！！
おめでとうございます！！となります。
ちなみに注文住宅の方は建物契約も同時でおこなうのが一般的です。
なぜなら、ローンを組む場合、期限があり早く予算枠を組まなければいけない為、契約後は本格的に間取り作成をおこなわないといけないからです。
⑽プランニングと銀行を確定しましょう。
※注文住宅のみ
⑼で話した様に何故、プランニングを早くするかというと
ローンを組む方は通常ローン特約という期日（１～２カ月位）があり、それまでにおおよその借入額を確定しなければいけません。
それにはプランを固める事が重要です。なぜなら３０坪の建物と３５坪の建物だとメーカーにもよりますが5坪で300～500万円位は変動があるからです。だいぶ違いますね。
※他のインテリアなどはそこまでお金がかからないので少し多めに借りて、最終的に減額する形が一般的です。
もう一つ大事な事は銀行を決める事です。
銀行の決め方は基本的には金利と使い勝手で良いのではないかと思います。
⑾住宅ローン本申込みしましょう。
プランニングして、大きさが確定したら全体の予算が見えてきます。
次は住宅ローンの申し込みです。
これから申込みするのは今後、何十年も付き合ってく銀行です。
慎重にお考え下さい。
ハウスメーカーでの提携ローンや支払い方法など、どの銀行でも良い訳ではないので営業さんに確認して下さい。
色んな銀行があります、ご確認下さい。※令和3年1月時点
https://kakaku.com/housing-loan/
⑿融資承認=ローン特約期日は大事な日
単純に、決められたこの日までに住宅ローンの本申込みの承認をもらって下さい。という大事な日です。
遅れてしまうと、白紙解約が出来ないだけでなく最悪の場合は違約金を請求されてしまうので気をつけて下さい。
逆にいうと、この日までに銀行ローンが通らない場合は白紙解約で手付金が戻ってくるという買主さんを保護する内容です。
※建築会社の方は、この日を甘く考えてる方が多いので要注意を！！
⒀金消契約=銀行との契約をしましょう。
銀行との契約を『金銭消費貸借契約』と言います。
単純に銀行に行って金利やサービスなどの説明を受け、銀行との契約をします。2時間程で終わります。
⒁お引渡しをしましょう。
マンション・建売・中古住宅の場合は建物の説明や設備（キッチンなど）の使い方・キズや間違いがないかなどの確認です。
※細かい所までチェックした方がよいです。その後に見つかっても直してくれない場合もあります。
⒂ご決済をしましょう。
マンション・建売・中古住宅の場合はここで、ほぼ終わりです。
注文住宅の場合は土地が手に入ったと思って下さい。
決済って何をするかというとローンを組んだ銀行に行きます。
メンバーは売主さん、買主さん、仲介業者、司法書士さん
おこなう事は２つ
①残金を売主さんに支払う。※その他仲介料なども払います。
②買主さんは権利をもらう。
すごーく単純に言うとこれだけです。
司法書士さん（権利を移動とか設定してくれる人）が用意してくれた書類にサインし本人確認などして終わり、時間にして30分
あとは銀行内での送金されたかを待つだけです。
この時点で実質的に、あなたの所有物になります。
まとめ
わかりやすく書いたつもりですが、ざっとこんな感じです。
ほとんどの方は⑴～⑶をすっ飛ばして⑷から初めてる方が多いかと思います。
間違いではないですが、いきなりMaxの借入させられるかもしれない所に行くのではなく、前もって自分の予算と要望を形にする事が大切なのです。
人生設計の考え方にゆとりと選択肢が増えてくると思います。
お家を買うタイミングは、人生設計をする重要なターニングポイントとして考える方が多いです。
そこでギリギリのローンを組みすぎて人生ローン地獄になったり
予算を抑えすぎて、あれも付けたらよかったなど後悔しない為にも無駄な時間を費やすことなく納得のいくお家探しを楽しくしましょう。
慣れないブログに、ここまで読んで頂き有難うございました！！
