こんにちは。
千葉県の不動産と地域情報を発信する
『ちばとちブログ』
今日もよろしくお願いします！！
今回、発信するのは『賃貸ＶＳ持家』です。
よく聞きますよね？「どっちがお得？」
正直、どっちがお得とかありません
ケースバイケースです。
今回は単純に『お金』のみを私なりに考え比較してみました。
結論から言うと『持家』が安くなります。
もう一度言いますが
『ケースバイケース』です。
人それぞれ家庭環境や考え方が違いますので、これが正解！はないという事を心の片隅において聞いてください。
こんな家族構成でシュミレーションしてみました。
今回のシュミレーションの家族構成です。
夫婦（同い年）が３０歳~８５歳までの５５年間の支出を計算します。
４人家族（双子を３０歳の時に出産）少ないパターンですが計算しやすいのでこうします。
持家は戸建て（建売住宅９０㎡）
土地１５００万円と建物１５００万円＝３０００万円で計算します。
マンションの場合、修繕費とか条件がバラバラで計算しにくいので・・・。
建売住宅と賃貸は仕様のグレードも近いので比較するには良いと思います。
千葉県柏市の相場で計算、自己資金は無しでシュミレーションします。
⑴戸建て（持家）の場合
①ローン３０００万円 ３５年借入 金利１%で計算すると
総返済は３５５６万円を３５年で払うことになります。
※５５６万円は金利なんです
ビックリしますね！
他にも支払いが発生します。
②修繕費 外壁や水回りの修理の費用です。
２０年に一度、平均５５０万円位かかります。
５５年間だと２回直すと仮定します。
③火災、地震保険 ５年で１５万円位
④固定資産税、都市計画税 年間１０万円
※５５年間の総額の計算です。
①３５５６万円+１１００万円（②修繕５５０万円×２回）+１６５万円（③保険１５万円×１１）+５５０万円（④×５５年分）
総額は５３７１万円が一戸建て（持家）５５年間でかかる費用です。
戸建て（建売住宅）のメリット
持家の場合、ローンの返済後（３５年後）は支出が小さくなることは利点といえます。
あと資産にもなります、築３０年以上の建物は資産価値はほぼ０円ですが土地は資産として１５００万円の価値は残ります。※土地の相場が同じだった場合
⑵賃貸の場合
①３０才~４０才 子供も小さいので部屋数も少なくてＯＫですよね。
なので２ＬＤＫ（５５㎡） 家賃８万円
②４０才~５５才 子供の成長時期~独り立ちするまでは部屋数も増えるため
３ＬＤＫ（８０㎡） 家賃１０万円
③５５才~８５才 夫婦のみとなるため再度、部屋数の縮小 ２ＤＫ（４５㎡） 家賃７万円
④更新料 ２００万円
⑤引っ越し２回 ３０万円
※５５年間の総額です。
９６０万円（①家賃８万円×１０年）+１８００万円（②１０万円×１５年）+２５２０万円（③×３０年）+④２００万円+⑤３０万円
総額は５５１０万円が賃貸で５５年住み続けた場合かかる費用です。
賃貸のメリット
賃貸の場合は管理や修繕など考えなくて良い点や家族構成の変化によって合わせていける利点があります。
注意点
たしかに今回のシュミレーションでは持家の方が少ない支出で資産としても最低土地台分１５００万円が残る計算となりました。
しかし安心できない注意すべきポイントがあります。
戸建ての場合、『相続』があるという点を考えなくてはいけません。
すぐに売れて子供が引き継いで住み続けたくなる良い資産だったら問題ないと思います。
その逆の場合です！！売れない、過疎地で子供も引き継げないような場所は負の資産となります。
『負動産』ですね。
この日本には処分の出来ない空き家や空き地がメチャクチャ増えてます。
こうなると残された＝引き継いだ人達は大変です。
維持管理や修繕など使いもしない建物にお金と時間を費やさなければいけなくなるのです。
台風で壊れた屋根が飛ぶ、草が生え放題になる、不法侵入による火災などで近隣からのクレームや事件、事故につながる場合があるからです。
持家の場合は、自分だけではなく将来どうなっていくのかも考えることが重要です。
そこで次の考え方はどうでしょうか？
⑶資産価値のある時に売却するパターン
もし買ったエリアが衰退しそうな所だと資産価値がある時に売却してしまうという考え方も有りだと思います。
例えば子供が巣立っていった２０年後~２５年後くらいのタイミングで売ってしまう。
中古住宅で一番の売れやすい築年数は１５年~２５年くらいが多いです。
次に買う方も新しすぎると高いし古すぎると建物が使えないので丁度良いタイミングです。
試しに２５年後の売却シュミレーションをしました。
２５年後のローンは約１０００万円ほど残ってると思います。
それまでのローン支払いは２３００万円ほどになります。
１７００万円で売却出来たとしましょう。※内訳は土地１５００万円 建物２００万円
この設定で計算します。
３０才~５５才まで（２５年間）の計算
①売却金額１７００万円ーローン残金１０００万円＝売却益（プラスになるお金）７００万円
②修繕費１回 ５５０万円
③火災、地震保険 ５年で１５万円位
④固定資産税、都市計画税 年間１０万円
※２５年間持家生活の総額です。
２３００万円（ローン支払い２５年分）ー①（７００万円）+５５０万円②+６０万円（③保険×４）+２５０万円（④×２５）
総額は２４６０万円が一戸建て（持家）２５年間分です。
残りの３０年間は賃貸暮らし
⑤５５才~８５才 夫婦のみと想定 ２ＤＫ（４５㎡） 家賃７万円
２４６０万円+⑤家賃７万円×３０年＝４９８０万円
総額は４９８０万円！！一番、楽な支払いシュミレーションとなりました。
しかも負の資産は後に残さない形となりケースによっては良いパターンともいえます。
まとめ
今回の３つの計算では⑶の資産価値のある時に売却するパターンが支払いが少なくてすみそうです。
ただ人気のないエリアだと売却のタイミングは難しいです。
買主さんの気持ちを考えてみると簡単です。
築年数が浅いと高額なので新築を買った方が良いと思われるでしょうし、築３０年以上だと建物が古くて新築に建て替えなければいけない為、同じく多くの費用がかかります。
高い予算を考える方は、人気のあるエリアで買うはずです。
人気のないエリアを買われる方は、あと「２０年くらい住めればいいかって思う方＝高齢の方」または「お家は安く抑えたい方」です。
そこで建物も使えて価格もそこそこの『築１５年~２５年くらいが買い求めやすくなります。』
くどいですが最後にもう一度、
戸建てを買われる方は売却することを念頭に置いてください！！
自分が売るか、子供が売るかの違いです。
購入する街が将来どうなるかまでは難しいですが、周りに空家・空地が増えてきたら売却を考えるタイミングだと思ってください。
出来るだけ、資産価値の下がらない不動産を買いましょう！！
本日も有難うございました！！
