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お金のお話

どっちがお得?『ずっと賃貸』VS『ずっと持家』の55年間を比較しました。

こんにちは。
千葉県の不動産と地域情報を発信する
『ちばとちブログ』
今日もよろしくお願いします!!

今回、発信するのは『賃貸VS持家』です。
よく聞きますよね?「どっちがお得?」

正直、どっちがお得とかありません
ケースバイケースです。

今回は単純に『お金』のみを私なりに考え比較してみました。
結論から言うと『持家』が安くなります。

もう一度言いますが
『ケースバイケース』です。
人それぞれ家庭環境や考え方が違いますので、これが正解!はないという事を心の片隅において聞いてください。

こんな家族構成でシュミレーションしてみました。

今回のシュミレーションの家族構成です。
夫婦(同い年)が30歳~85歳までの55年間の支出を計算します。
4人家族(双子を30歳の時に出産)少ないパターンですが計算しやすいのでこうします。 

持家は戸建て(建売住宅90㎡) 
土地1500万円と建物1500万円=3000万円で計算します。
マンションの場合、修繕費とか条件がバラバラで計算しにくいので・・・。

建売住宅と賃貸は仕様のグレードも近いので比較するには良いと思います。

千葉県柏市の相場で計算、自己資金は無しでシュミレーションします。

⑴戸建て(持家)の場合

ローン3000万円 35年借入 金利1%で計算すると
総返済は3556万円を35年で払うことになります。
※556万円は金利なんです
 ビックリしますね!

他にも支払いが発生します。

修繕費 外壁や水回りの修理の費用です。 
 20年に一度、平均550万円位かかります。
 55年間だと2回直すと仮定します。

火災、地震保険 5年で15万円位

固定資産税、都市計画税 年間10万円

※55年間の総額の計算です。
①3556万円+1100万円(②修繕550万円×2回)+165万円(③保険15万円×11)+550万円(④×55年分)

総額は5371万円一戸建て(持家)55年間でかかる費用です。

戸建て(建売住宅)のメリット

持家の場合、ローンの返済後(35年後)は支出が小さくなることは利点といえます。
あと資産にもなります、築30年以上の建物は資産価値はほぼ0円ですが土地は資産として1500万円の価値は残ります。※土地の相場が同じだった場合

⑵賃貸の場合

①30才~40才 子供も小さいので部屋数も少なくてOKですよね。
なので2LDK(55㎡) 家賃8万円

②40才~55才 子供の成長時期~独り立ちするまでは部屋数も増えるため
3LDK(80㎡) 家賃10万円

③55才~85才 夫婦のみとなるため再度、部屋数の縮小 2DK(45㎡) 家賃7万円

更新料 200万円

引っ越し2回 30万円

※55年間の総額です。
960万円(①家賃8万円×10年)+1800万円(②10万円×15年)+2520万円(③×30年)+④200万円+⑤30万円

総額は5510万円賃貸で55年住み続けた場合かかる費用です。

賃貸のメリット

賃貸の場合は管理や修繕など考えなくて良い点や家族構成の変化によって合わせていける利点があります。

注意点

たしかに今回のシュミレーションでは持家の方が少ない支出で資産としても最低土地台分1500万円が残る計算となりました。

しかし安心できない注意すべきポイントがあります。

戸建ての場合、『相続』があるという点を考えなくてはいけません。

すぐに売れて子供が引き継いで住み続けたくなる良い資産だったら問題ないと思います。

その逆の場合です!!売れない、過疎地で子供も引き継げないような場所は負の資産となります。
『負動産』ですね。
この日本には処分の出来ない空き家や空き地がメチャクチャ増えてます。

こうなると残された=引き継いだ人達は大変です。

維持管理や修繕など使いもしない建物にお金と時間を費やさなければいけなくなるのです。

台風で壊れた屋根が飛ぶ、草が生え放題になる、不法侵入による火災などで近隣からのクレームや事件、事故につながる場合があるからです。

持家の場合は、自分だけではなく将来どうなっていくのかも考えることが重要です。

そこで次の考え方はどうでしょうか?

⑶資産価値のある時に売却するパターン

もし買ったエリアが衰退しそうな所だと資産価値がある時に売却してしまうという考え方も有りだと思います。

例えば子供が巣立っていった20年後~25年後くらいのタイミングで売ってしまう。

中古住宅で一番の売れやすい築年数は15年~25年くらいが多いです。

次に買う方も新しすぎると高いし古すぎると建物が使えないので丁度良いタイミングです。

試しに25年後の売却シュミレーションをしました。

25年後のローンは約1000万円ほど残ってると思います。
それまでのローン支払いは2300万円ほどになります。
1700万円で売却出来たとしましょう。※内訳は土地1500万円 建物200万円

この設定で計算します。

30才~55才まで(25年間)の計算

①売却金額1700万円ーローン残金1000万円=売却益(プラスになるお金)700万円

修繕費1回 550万円

火災、地震保険 5年で15万円位

固定資産税、都市計画税 年間10万円

※25年間持家生活の総額です。
2300万円(ローン支払い25年分)ー①(700万円)+550万円②+60万円(③保険×4)+250万円(④×25) 
総額は2460万円が一戸建て(持家)25年間分です。

残りの30年間は賃貸暮らし

55才~85才 夫婦のみと想定 2DK(45㎡) 家賃7万円

2460万円+⑤家賃7万円×30年=4980万円

総額は4980万円!!一番、楽な支払いシュミレーションとなりました。

しかも負の資産は後に残さない形となりケースによっては良いパターンともいえます。

まとめ

今回の3つの計算では⑶の資産価値のある時に売却するパターンが支払いが少なくてすみそうです。

ただ人気のないエリアだと売却のタイミングは難しいです。


買主さんの気持ちを考えてみると簡単です。

築年数が浅いと高額なので新築を買った方が良いと思われるでしょうし、築30年以上だと建物が古くて新築に建て替えなければいけない為、同じく多くの費用がかかります。

高い予算を考える方は、人気のあるエリアで買うはずです。

人気のないエリアを買われる方は、あと「20年くらい住めればいいかって思う方=高齢の方」または「お家は安く抑えたい方」です。

そこで建物も使えて価格もそこそこの『築15年~25年くらいが買い求めやすくなります。』

くどいですが最後にもう一度、
戸建てを買われる方は売却することを念頭に置いてください!!


自分が売るか、子供が売るかの違いです。


購入する街が将来どうなるかまでは難しいですが、周りに空家・空地が増えてきたら売却を考えるタイミングだと思ってください。

出来るだけ、資産価値の下がらない不動産を買いましょう!!

本日も有難うございました!!



ABOUT ME
ばぐ☆さ~ふ
千葉県の北西部(松戸、柏、流山など)で住みたい人のために『街』の情報を発信しています。すでに住んでる人にもオススメ!知らなかったことが発見できるかも!?ハウスメーカーや不動産業の営業さんは現地案内ツールとして活用してください!!

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