こんにちは。
千葉県の魅力と不動産のお役立て情報を発信する
『ちばとちブログ』
本日は土地探しする時に「要注意しないといけないポイント」をお伝えいたします。
このページでは土地を見に行った時にチェックすべきポイントがわかる様、解説いたします。
水道・下水・ガスのない土地
水道
写真の右にある「メーターボックス」一度は見た事あるのではないでしょうか？
過去に家が無かった土地はこれが入ってるかを要注意しましょう。
不動産図面の右側に書いてある備考欄
不動産業者の書き方によっては入ってるかがわかりにくい、ややこしい図面があるのできちんと説明してもらいましょう。
この書き方だと「道路まで管がありますよ」なのか「敷地内まで管がありますよ」なのかわかりません！！不動産屋に確認です。
あたりまえですが
もし入ってない場合は工事をして宅地に管を引き込まないと水が飲めません。
下水の場合はトイレやお風呂で汚くなった水の行き場がなくなり困ります。
都市ガスを使う場合も同じです。
道路にある本管への接続工事をするのですが、けっこうなお金がかかるんです。
基本は『買主』負担なので注意が必要！
つぎに大事なのは『本管の位置』を調査してもらう事、
入ってる位置によって下記の様に負担費用が変わっちゃうんです。
理由は簡単
40万円の場合は掘る距離も短く、車の通行を妨げる事もないので負担負担が少ない
逆に150万円の方は大変です。
通行止めも必要、さらに通行量の多い場所は昼は難しく夜間工事になります。
職人さんの日当も高くなるしガードマンや通行許可まで必要で、距離も長いので時間もかかります。
同じ土地で買っても100万以上の負担費用が変わっちゃうんです。
古くて高い壁(擁壁)がある
古くて高い壁『擁壁』のある土地も要注意です。
ポイントは2mあるかどうかです。
・2mを越える高さがある場合は「がけ条例」の対象となります。
がけ条例とは対象土地の上か下に建築する場合、制限をかけるというもの。
目的は災害でがけ崩れが発生した場合を想定し、住んでる人が巻き込まれない様にする為の措置です。
古い擁壁や基準を満たしてない擁壁は役所規定の擁壁に作り直さないと建築出来ない事があります。
問題は多額の負担費用が発生するということです。
お家は何十トンもあります。
この様な擁壁の上に建築すると災害で崩れた場合、大変な被害となります。
下記写真の様な頑丈な擁壁にやり直しとなると『数百万』もの費用が追加となる場合も・・・。
擁壁の建築費用は高額です。
不動産屋でも想定できない場合があり、造成屋か外構屋への見積り依頼が必要となるので手間もかかり面倒です。
他にも地盤改良をおこなったり構造計算をおこなう等、方法はいくつかありますが、いずれも費用が必要です。
2m以上の擁壁がある土地は特に気をつけなければいけないと覚えておいてください。
低くても安全性を考慮し役所からの指導や建築会社の設計士から指摘を受ける場合もあります。
面積が多い場合は多額の費用負担が発生する場合があるのでハウスメーカーに確認を！！
ハザードマップに入ってる土地
特に過去、水害の被害がある場所 土砂災害警戒区域は要注意
どうしても住まないといけない理由をお持ちの方以外は避けた方が懸命です。
敷地延長の土地※通路幅
敷地延長とは「旗竿地」と呼ばれる土地です。通路に駐車する事になります。
今の車は1.8m〜1.9mくらいの『幅』が多くドアを開けると2.3m〜2.5mになります。
古い旗竿地で多いのは2.0m幅の物、昔は車が小さかった為、通路幅がいらなかったのでしょう。
車を入れるだけでギリギリ、ドアは開けれません。せめて2.5m以上の土地にしましょう。
もう一つ確認するのは入るまでの道路(前面道路)も5m以下なら要注意！！
通路に入れる時、直角に入らないといけないので広い方が良いのです。
ちなみに写真は4mの全面道路、切り返しが2，3回必要です。
市街化調整区域
基本的に街づくりを抑制するエリアです。
農地ですね※農家さんは建てれます。
まずは農業や林業などをしてない方が買って家が建てれるのかを確認です。
建てれるとなっても都市計画法43条※建築行為の許可
29条申請※開発行為の許可が必要となる為、費用と時間が必要となります。
※基本的に家を建てられない土地なので水道や排水溝などもない場合があります。
その他にも色々ありますが建てるのに条件をクリアしないといけなくて、めちゃくちゃ大変です。
解体のある土地
古家付売地という物です。買主さんの負担となる場合が多く土地50坪建物30坪位の解体で150万円以上かかります。
家の他にも庭木やブロック塀が多いとドンドン費用がかかってきます。
まずは解体屋さんに見積依頼して負担費用を確認しましょう。
まとめ
こういった土地を買ってはダメという訳ではございません。
人には色んな事情や好みがあります。
川沿いの景色が好きな人はハザードマップにかかってる確率は高くなります。
どちらをとるかです。
ただ知らないでは取り返しのつかないことになってしまいます。
新設な不動産屋だと説明してくれると思いますが全員そうだとは言えないのです。
そうならない為に、ご自身でも気をつけて土地探しをしましょう。
本日もありがとうございました！！
